Tietoikkuna

Asunnon myyminen: Myyntivoiton verotus

20.9.2018

Harkitsetko asuntosi myymistä, etkä ole varma joudutko maksamaan veroa myyntivoitosta? Asuntosi hinta on voinut omistamisesi aikana nousta ja myyntihinnan ja ostohinnan erotusta kutsutaan myyntivoitoksi. Myyntivoitto voi olla verotonta tai veronalaista, riippuen muutamasta ehdosta.

Artikkelistamme selviää, milloin myyntivoitto on veronalaista ja miten myyntivoitto lasketaan.

Milloin asunnon myyntivoitto on veronalaista tuloa?

Myyntivoitto (tai luovutusvoitto) on asunnon myyntihinnan ja aikoinaan siitä maksetun ostohinnan erotus. Yksinkertaisena esimerkkinä olet maksanut aikoinaan ostamastasi asunnosta 85 000 € ja nyt myyt sen 115 000 eurolla. Myyntivoittosi on 30 000 €.

Myyntivoitto on verotonta tuloa, jos olet omistanut asuntosi vähintään kaksi vuotta ja sinä tai perheesi on asunut omistamassasi asunnossa vähintään kahden vuoden ajan vakituisesti ja yhtäjaksoisesti. Perheeseesi lasketaan puoliso ja alaikäiset lapset.

Myyntivoitto on siis veronalaista tuloa, jos olet myymässä alle kaksi vuotta sitten ostettua asuntoa tai sinä tai perheesi ei ole asunut asunnossa vakituisesti kahta vuotta. Jos esimerkiksi olet ostanut asunnon, asunut siinä itse vuoden ajan ja sen jälkeen vuokrannut sen toisen henkilön käyttöön, ei ehdot verovapaalle myyntivoitolle täyty.

Myyntivoiton verotus

Myyntivoitosta maksetaan veroa pääomatulojen verotuksen mukaan. Myyjä maksaa vuonna 2018 myyntivoitosta 30 % veroa 30 000 € asti. Veroprosentti on 34 % 30 000 € ylittävältä osalta.

Myyntivoitto voidaan verotusta varten laskea kahdella tavalla. Ensimmäinen tapa on yleisempi ja siinä myyntihinnasta vähennetään ostohinta sekä asunnon myymisestä syntyneet kulut ja varainsiirtovero. Myyntikuluja on esimerkiksi kiinteistönvälittäjän palkkkio. Ostohintaan voidaan lisätä myös asunnon perusparannusmenot.

Toisessa verotustavassa käytetään niin sanottua hankintameno-olettamaa, joka voidaan laskea kahdella tavalla. Jos olet omistanut asunnon alle 10 vuotta, vähennetään asunnon myyntihinnasta 20 % ja jos olet omistanut asunnon yli 10 vuotta, vähennys on 40 %. Hankintameno-olettamaan ei lisätä mitään muita kuluja.

Kannattaa laskea huolella kummalla tavalla myyntivoiton määrä on pienempi ja maksat vähemmän veroa.

Miten maksan verot myyntivoitosta?

Kun myyt asuntosi, Verohallinto saa tiedon asunnon myynnistä varainsiirtoveroilmoituksesta tai Maanmittauslaitokselta. Verohallinto ottaa yhteyttä ja pyytää lisätietoja mahdollista ennakkoveron laskemista varten. Sen jälkeen saat postitse päätöksen ennakkoverosta ja tilisiirtolomakkeet veron maksamista varten.


Halutessasi voit:

  • hakea ennakkoveroa toimittamalla Verohallintoon lomakkeen 9 (laskelma luovutusvoitosta tai -tappiosta) tai
  • maksaa veron oma-aloitteisesti ennakon täydennysmaksuna (jos voitosta ei ole määrätty ennakkoveroa kaupantekovuoden aikana).

Myyntitappion verovähennys

Joskus asunnon myynnissä syntyy voiton sijaan myyntitappiota. Verohallinto ottaa sinuun yhteyttä saatuaan tiedon asunnon myynnistä ja pyytää selvitystä. Tarkista saamasi selvityspyynnön tiedot ja korjaa niitä tarvittaessa. Tarkista vielä tiedot vähennyksistä seuraavan kevään veroilmoituksesta.

Asunnon myynnistä aiheutuneet tappiot voidaan vähentää sekä myyntivoitoista että muista pääomatuloista. Myyntitappioita ei voi vähentää ansiotuloista.

Jos pääomatuloja kaupantekovuonna ei ole lainkaan tai niitä on vähemmän kuin vähennettäviä tappioita, Verohallinto vähentää myyntitappion pääomatuloista seuraavan 5 vuoden ajan. Myyntitappio syntyy sinä vuonna, jonka aikana sitova kauppa on tehty.

Oman vakituisen asunnon myyntitappiota ei voi vähentää verotuksessa, jos saman asunnon myynnistä saatu voitto olisi ollut verovapaa.

Tilaa Tietoikkunan artikkelipäivitykset

Pysy ajantasalla päivittyvistä artikkeleista ja tilaa muistutus sähköpostiisi antamalla sähköpostiosoitteesi.

Ota yhteyttä

Voit jättää myös nimettömästi palautetta toiminnastamme Suomen Kiinteistövälittäjäliiton lomakkeen kautta.