Tietoikkuna

Taloyhtiön hoitovastike voi vaihdella paljonkin talosta riippuen – mistä erot johtuvat?

16.3.2020

Asunto-osakeyhtiöiden hoitokulut olivat Tilastokeskuksen mukaan vuonna 2018 keskimäärin 4,32 euroa neliöltä kuukaudessa. Mutta hoitovastike voi olla mitä tahansa nollasta eurosta ylöspäin. Onko taloyhtiö huonosti hoidettu, jos vastike on useamman euron suurempi kuin naapuriyhtiön? Mistä johtuvat suuretkin erot taloyhtiöiden hoitovastikkeissa?

Hoitovastikkeella katetaan yhtiön normaalit kulut

Hoitovastike saattaa vaihdella todella paljon taloyhtiöiden välillä siksi, että taloyhtiöt ovat erilaisia. Ne on rakennettu eri aikaan, ne voivat olla kerrostaloja, rivitaloja, paritaloja, niissä on erilaisia palveluita, ne voivat olla pääkaupunkiseudulla tai Lapissa, niiden korjaushistoria ja lämmitystavat vaihtelevat.

Hoitovastikkeella katetaan taloyhtiön hoitokulut, joita ovat hallinto, käyttö ja huolto, ulkoalueiden hoito, vesi ja jätevesi, sähkö ja kaasu, lämmitys, jätehuolto, vakuutukset, kiinteistöverot, tonttivuokrat ja korjauskulut. Käytännössä hoitokuluilla hoidetaan taloyhtiön normaalista toiminnasta aiheutuvat kulut. Hoitovastikkeen lisäksi huoneistoon voi kohdistua muita vastikkeita, kuten rahoitus-, tontti-, laajakaista- tai hissivastikkeita. Nämä yhdessä muodostavat yhtiövastikkeen, joka on osakkeenomistajan taloyhtiölle kuukausittain maksettava maksu.

Vaikka hoitokuluja olisikin paljon, voidaan niitä kattaa muillakin kuin hoitovastikkeilla. Käytännössä hoitovastiketta voi pienentää vastiketuotoista riippumattomilla tuloilla. Esimerkiksi taloyhtiöllä voi olla liiketiloja tai huoneistoja vuokralla tai osa tontista on vuokrattu toiselle taloyhtiölle. Yksinkertaisuudessaan muut kuin vastiketulot pienentävät hoitovastikkeen määrää.

Koko vaikuttaa kuluihin

Taloyhtiön koko ja tilanne vaikuttaa hallintokuluihin. Esimerkiksi isännöinnin tai tilintarkastuksen kulut ovat suurempi kuluerä pienemmässä taloyhtiössä, koska kulut eivät pienene samassa suhteessa asuntomäärän kanssa. Yhtä lailla hallintokuluja saattaa olla huomattavasti enemmän, jos taloyhtiössä on meneillään hanke, josta tulee esimerkiksi isännöinnin erillisveloituksen kuluja. Esimerkiksi LVIS-remontissa on paljon valmistelevia palavereita ja työmaakokouksia, jotka eivät kuulu isännöinnin kuukausimaksuun.

Ulkoalueiden laajuus voi vaikuttaa huomattavasti kuluihin. Esimerkiksi isoissa rivitaloyhtiöissä on paljon enemmän hiekoitettavaa ja aurattavaa kuin kerrostalossa. Käytön ja huollon kustannukset taas voivat vaihdella todella paljon, riippuen millainen sopimus huoltoyhtiön kanssa on ja kuinka paljon huoltokäyntejä tehdään vuosittain.

Sekajäte on jätehuollon suurin kustannus, joten mitä enemmän yhtiössä lajitellaan, sen vähemmän jätehuoltoon menee teoriassa rahaa. Sen sijaan kiinteistöveroon ei juurikaan pysty vaikuttamaan.

Riittävä kiinteistön ja hallinnon vakuuttaminen on tärkeää, mutta vakuutusmaksuihin voi vaikuttaa huolehtimalla kiinteistön korjauksista oikea-aikaiseksi ja muistamalla päivittää ajantasaiset tiedot vakuutusyhtiöön.

Suurimmat kulut lämmityksessä, tonttivuokrissa ja korjauksissa

Lämmityskuluihin vaikuttaa, paitsi lämmitysmuoto, myös eristys. Vanhaan kohteeseen on saatettu tehdä lisälämmöneritys julkisivuremontin yhteydessä ja siten kustannukset ovat pienemmän kuin naapuriyhtiössä. Kaukolämmön kustannukset ovat tasaisesti nousseet, joten nykyään käyttökuluiltaan edullisimpia lämmitysmuotoja on maalämpö, myös erilaisten lämpöpumppusysteemien käyttökustannukset voivat olla kilpailukykyisiä. Lämpökustannuksia vertaillessa tulee muistaa, että sähkölämmitys on osakkaan omalla vastuulla, kun muissa lämmitysmuodossa huoneiston lämmitys sisältyy hoitovastikkeeseen. Ainakin pienissä yhtiöissä saattaa olla eroja siinä, onko yhtiöllä yhteinen hoitovastikkeella lämmitettävä käyttövesi vai onko lämminvesivaraaja huoneistokohtainen.

Tontin vuokrakulut ovat, varsinkin uudiskohteissa, kustannus, johon kannattaa kiinnittää huomiota. Vanhoissa kohteissa tonttivuokrat ovat yleensä sisällytetty hoitovastikkeisiin, mutta uudiskohteissa saattaa olla täysin erillisiä tonttivastikkeita. Vuokratonttien osalta kannattaa selvittää vuokraehdot, eli miten korotukset tapahtuvat, kuka tonttia vuokraa, millainen vuokra-aika ja voiko tontin lunastaa.

Korjauksien osuus hoitovastikkeessa saattaa olla ratkaiseva. Jos korjauksiin käytetään jatkuvasti paljon rahaa saattaa se olla merkki siitä, että käyttöosat ovat tulleet käyttöiän päähän ja joudutaan korjaamaan sellaista, joka pitäisi jo uusia kokonaan. Esimerkiksi jatkuvat putkivuotokorjaukset voivat viedä ison osan hoitokuluista, jos putkia ei ole remontoitu ajoissa. Toisaalta hyvin hoidetussa taloyhtiössä pienempiä korjauksia voidaan kattaa hoitovastikkeella, eikä kaikkiin korjauksiin jouduta hakemaan ulkopuolista rahoitusta.

Check-lista:

  • Mihin kiinnittää huomiota, jos vastike on selvästi alueen tasoa korkeampi tai matalampi?
  • Mikä lämmitysmuoto?
  • Omistus- vai vuokratontti, tontin vuokra?
  • Onko meneillään jotain poikkeuksellista (suunnitellaan isoja korjaushankkeita tms.)
  • Mitä korjaukset sisältävät?
  • Onko muita tuloja kuin hoitovastikkeita, vuokria tms.?

Lähde: Kati Kyyrö / Sijoitusovi.com



Tilaa Tietoikkunan artikkelipäivitykset

Pysy ajantasalla päivittyvistä artikkeleista ja tilaa muistutus sähköpostiisi antamalla sähköpostiosoitteesi.

Ota yhteyttä

Tavoitat meidät arkisin numerosta
02 569 110.

Soita

Voit jättää myös nimettömästi palautetta toiminnastamme Suomen Kiinteistövälittäjäliiton lomakkeen kautta.

Miten onnistuimme?

Auta meitä kehittämään toimintaamme vastaamalla lyhyeen kyselyymme. Vastauksenne käsitellään nimettömästi ja luottamuksellisesti.

Arvomme kaikkien vuoden 2020 aikana kyselyyn vastanneiden ja erikseen yhteystietonsa jättäneiden kesken 100 euron lahjakortin omavalintaiseen huittislaiseen liikkeeseen.

Arvontalomake on täysin erillinen emmekä pysty yhdistämään annetuja palautteita arvontaan osallistuviin yhteystietoihin.

Vastaa kyselyyn